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Schärfere Regeln für die Hypothekenvergabe

Auf Druck der Behörden haben die Schweizer Banken ihre Selbstregulierung im Hypothekarbereich nochmals leicht verschärft. Die Amortisationsdauer wird verkürzt. Zudem werden die Schuldner ihre Kredite neu linear amortisieren müssen. Die Schweizer Banken treten bei der Hypothekenvergabe nochmals leicht auf die Bremse. Auf Druck von Bundesrat, Nationalbank (SNB) und Finanzmarktaufsicht (Finma) haben sie sich darauf geeinigt, im Rahmen der Selbstregulierung die Anforderungen für die Vergabe von Immobilienkrediten zu verschärfen. Die Massnahmen betreffen vor allem die Amortisation sowie die Eruierung des für die Belehnung relevanten Immobilienwerts.

Rascherer Schuldenabbau

Wie die Schweizerische Bankiervereinigung am Dienstag mitgeteilt hat, wird die Frist für die Amortisation der Hypothekarschuld (auf zwei Drittel des Belehnungswerts) von 20 auf 15 Jahre verkürzt. Zudem muss die Rückzahlung neu linear, das heisst in regelmässigen Tranchen, erfolgen. Dies ist insofern eine deutliche Verschärfung, als bisher Karenzfristen von mehreren Jahren keine Seltenheit waren. Auch eine Amortisation des gesamten Betrags am Ende der 20 Jahre war bisher erlaubt – wenn auch nicht üblich.

Die Verkürzung der Amortisationsfrist bewirkt aber nicht nur einen rascheren Schuldenabbau. Weil der Immobilienkäufer in den ersten 15 Jahren höhere Zahlungen leisten muss, wirkt sich das auch auf die Tragbarkeitsrechnung aus. Die Massnahme dürfte damit den Kreis potenzieller Eigentümer erneut etwas verkleinern, allerdings weniger stark als bei der Selbstregulierung, die im Sommer 2012 in Kraft getreten ist und von den Hypothekarschuldnern mindestens 10% hartes Eigenkapital fordert.

Der Ball liegt bei der Finma

Die Anpassungen gelten wie bereits die Verschärfung von 2012 nur für das Neugeschäft. Auf bestehenden Hypotheken und bei Verlängerungen finden sie keine Anwendung. Für bestehende Schuldner gilt weiterhin die Amortisationsfrist von 20 Jahren oder die bis Mitte 2012 gültige ungeschriebene Regel, dass die Zweithypothek, das heisst jene, die zwei Drittel übersteigt, bis zum Zeitpunkt der ordentlichen Pensionierung zurückbezahlt werden soll.

Zu den geänderten Richtlinien gehört auch, dass bei der Finanzierung von Immobilienkäufen bzw. Handänderungen neu grundsätzlich das Niederstwertprinzip gelten solle. Diese Praxis dürfte schon heute weit verbreitet sein, doch künftig wird es Vorschrift sein, dass für die Belehnung der niedrigere Wert von Marktwert und Kaufpreis massgeblich ist. Wer bereit ist, für sein Heim mehr zu zahlen, als die Bank mit ihren Modellen eruiert hat, muss für die Differenz selber aufkommen.

Zudem sind künftig Zweiteinkommen bei der Tragbarkeit nur noch anrechenbar, sofern eine Solidarschuldnerschaft besteht. Laut der Bankiervereinigung war auch diese Regelung schon bisher Usus; nun werde sie aber offiziell festgeschrieben. Bei verheirateten Paaren und eingetragenen Partnerschaften ist eine solche Solidarschuldnerschaft in der Regel gegeben, ausser im Falle von Gütertrennungen. Konkubinatspaare müssen sie hingegen mit einem Vertrag belegen.

Die revidierten Richtlinien werden nun der Finma zur Anerkennung als Mindeststandard vorgelegt. Werden sie genehmigt, wird die angepasste Selbstregulierung anschliessend in Kraft gesetzt. Mit den üblichen Übergangsfristen könnten die neuen Regelungen bereits Ende 2014 Wirkung entfalten.

Diskussion im Bundesrat

Der Entscheid der Finma ist auch für den Bundesrat wichtig, der demnächst über die Lage am Immobilienmarkt diskutieren und über allfällige zusätzliche Regulierungsmassnahmen entscheiden will. Erhält die Regierung von ihren Regulierungsbehörden das Signal, dass die vorgeschlagenen Verschärfungen ausreichen, um die Situation am Hypothekar- und Immobilienmarkt zu beruhigen, ist anzunehmen, dass vorläufig keine zusätzlichen Vorschriften erlassen werden. Angesichts der Tatsache, dass sich der Wohnungsmarkt sowieso bereits abkühlt, könnte dies durchaus der Fall sein. Genau dies erhofft sich natürlich die Bankiervereinigung: Es sei nun wichtig, dass diesen Massnahmen genügend Zeit eingeräumt werde, damit sie Wirkung entfalten könnten. Somit gehe man davon aus, dass bis auf weiteres von staatlicher Seite keine zusätzlichen Massnahmen getroffen würden.

Quelle: NZZ, 24.6.2014, 21:26 Uhr